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法拍房拖欠的物业费由谁付？

法院：买受人应承担连带责任

□记者 汤仙念 通讯员 王梦佳

通过司法拍卖拍得房产后，却发现要承担该房产此前欠交的物业相关费用，这笔被拖欠的费用该由谁支付？近日，浦城县人民法院审结一起法拍房物业费纠纷案。

案情回顾

2021年，林先生经司法拍卖程序购得浦城县某小区的一处房产，原房主为姚先生。成为新业主后，林先生向物业公司交纳成为新业主之后的物业费，但拒绝支付房屋原房主拖欠的费用。经催要无果，今年2月，物业公司将林先生诉至浦城法院，要求林先生交纳该房屋在拍卖前欠下的物业费。

法院审理

竞买公告约定欠费由买受人负担

法院经审理认为，物业公司与该小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对该小区全体业主均具有约束力，物业公司依约向小区业主提供物业服务，有权向业主主张相应的物业服务费。

案涉房产所欠的物业费虽为原房主姚先生作为业主期间产生的费用，但该房产的《竞买公告》第六条载明：“标的物转让登记手续由买受人自行办理，涉及卖方的税费及可能存在的水、电、物业管理等欠费均由买受人负担。”林先生系自愿参与竞拍案涉房产，即代表其以竞拍行为表明愿意接受该《竞买公告》中的相关条款内容，且同意负担该房产可能存在的相关费用。因此，林先生以参与竞拍的实际行为对该房产欠交的物业费构成债务加入，应对该房产欠交的物业费承担连带责任。

经调解，林先生通过微信向物业公司交纳了案涉房屋拖欠的物业费。

法官说法

购房者在竞拍前应全面了解房屋状况

法拍房新业主是否需要承担前业主拖欠的物业费，主要取决于拍卖公告的约定。若拍卖公告明确约定由买受人承担，新业主需履行清偿义务；若未明确约定或表述存在歧义，则根据合同相对性原则由原业主承担，但司法实践中存在因拍卖公告条款的公平性考量的例外情形。此案中，林先生自愿参与竞拍，应视为对《竞买公告》内容的接受和同意，表明其认可案涉房屋的瑕疵或权利负担，即同意承担支付案涉房屋所欠物业费用的责任。

虽然法拍房往往低于市场价成交，为购房者提供“捡漏”的绝佳机会，但建议购房者在竞拍前全面了解标的房屋状况，比如是否存在拖欠的水、电及物业费等相关费用，是否存在权利瑕疵等情形，在心中有数的情况下再确定是否参与竞买，避免因法拍房的权利瑕疵产生不必要的纠纷。